Κατανόηση των Fannie Mae και Freddie Mac

Η Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Δανείων ("Fannie Mae") και η Ομοσπονδιακή Εταιρεία Υποθηκών Στεγαστικών Δανείων ("Freddie Mac") ναυλώθηκαν από Συνέδριο για τη δημιουργία δευτερογενούς αγοράς για στεγαστικά δάνεια κατοικιών. Θεωρούνται «κυβερνητικές επιχειρήσεις» (GSEs), επειδή το Κογκρέσο ενέκρινε τη δημιουργία τους και καθόρισε τους δημόσιους τους σκοπούς.

Μαζί, οι Fannie Mae και Freddie Mac είναι οι μεγαλύτερες πηγές χρηματοδότησης κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες. Ετσι δουλευει:

• Εξασφαλίζετε υποθήκη αγοράστε ένα σπίτι.
• Ο δανειστής σας πιθανώς μεταπωλεί αυτή την υποθήκη στον Fannie Mae ή στον Freddie Mac.
• Οι Fannie Mae και Freddie Mac είτε κατέχουν τα ενυπόθηκα αυτά χαρτοφυλάκια στα χαρτοφυλάκιά τους είτε συσκευάζουν τα δάνεια σε ενυπόθηκα δάνεια (MBS) τα οποία στη συνέχεια πωλούν στο κοινό.

Η θεωρία είναι ότι με την παροχή αυτής της υπηρεσίας, οι Fannie Mae και Freddie Mac προσελκύουν επενδυτές οι οποίοι ενδεχομένως δεν θα επενδύσουν κεφάλαια στην αγορά ενυπόθηκων δανείων. Αυτό, θεωρητικά, αυξάνει το ποσό των χρημάτων που διατίθενται στους πιθανούς ιδιοκτήτες σπιτιού.

Παρόλο που οι Fannie Mae και Freddie Mac ήταν ναυλωμένοι από το Κογκρέσο, είναι επίσης ιδιωτικές εταιρίες που ανήκουν σε μετόχους. Έχουν ρυθμιστεί από το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ από το 1968 και το 1989, αντίστοιχα.
Ωστόσο, ο Fannie Mae είναι άνω των 40 ετών. Πρόεδρος του Franklin Delano Roosevelt Νέα συμφωνία δημιούργησε το Fannie Mae το 1938 για να βοηθήσει στην άρση της εθνικής αγοράς κατοικιών μετά τη Μεγάλη Ύφεση. Και ο Freddie Mac γεννήθηκε το 1970.
Το 2007, EconoBrowser σημείωσε ότι σήμερα δεν υπάρχει "ρητή κυβερνητική εγγύηση για το χρέος τους". Τον Σεπτέμβριο του 2008, η αμερικανική κυβέρνηση κατασχέθηκε τόσο ο Fannie Mae όσο και ο Freddie Mac.

• Ομοσπονδιακές Τράπεζες Πιστωτικών Κρατών (1916)
• Ομοσπονδιακές τράπεζες δανείων στο σπίτι (1932)
• Κυβερνητική Εθνική Ένωση Δανείων (Ginnie Mae) (1968)
• Ομοσπονδιακή Εταιρεία Στεγαστικής Γεωργίας (Farmer Mac) (1988)

Το 2007, το Σώμα ψήφισε το πακέτο κανονιστικών ρυθμίσεων του GSE για το έτος 1427. Στη συνέχεια ο Γενικός Διευθυντής Δαβίδ Walker δήλωσε στη Γερουσία μαρτυρία ότι "[Α] ενιαία στέγαση GSE ρυθμιστής θα μπορούσε να είναι περισσότερο ανεξάρτητα, αντικειμενικά, αποτελεσματικά και αποτελεσματικά από τα ξεχωριστά ρυθμιστικά όργανα και θα μπορούσε να είναι πιο εμφανής από οποιαδήποτε άλλη μόνος. Πιστεύουμε ότι θα μπορούσαν να επιτευχθούν πολύτιμες συνέργειες και η εμπειρογνωμοσύνη στην αξιολόγηση της διαχείρισης κινδύνων GSE θα μπορούσε να μοιραστεί ευκολότερα μέσα σε έναν οργανισμό. "

ΕΝΑ χαμηλή κρίση υποθηκών σημειώθηκε στις Ηνωμένες Πολιτείες μεταξύ 2007-2010, εν μέρει ως αποτέλεσμα της αποδυνάμωσης της οικονομίας αλλά και ως φούσκας των κατοικιών που είχε ωθήσει τις τιμές κατοικιών υψηλότερα και υψηλότερα. Τα σπίτια ήταν μεγάλα, οι τιμές τους ήταν απότομες, αλλά τα ενυπόθηκα δάνεια ήταν φθηνά και εύκολα και το επικρατέστερο θεωρία ακινήτων ήταν ότι ήταν έξυπνο να αγοράσει (πολύ) περισσότερο σπίτι από ό, τι χρειάζεστε επειδή ήταν ένα στερεό επένδυση. Εάν ήθελαν, οι αγοραστές θα μπορούσαν να αναχρηματοδοτήσουν ή να πουλήσουν το σπίτι επειδή η τιμή θα ήταν υψηλότερη από ό, τι όταν αγοράστηκε.

Η συγκεντρωτική έκθεση του Fannie και του Freddie σε στεγαστικά στεγαστικά δάνεια των ΗΠΑ, σε συνδυασμό με την υψηλή μόχλευση τους, αποδείχτηκε συνταγή για καταστροφή. Όταν συνέβη η αναπόφευκτη σύγκρουση στις τιμές των κατοικιών, δημιούργησε μια συσχετισμένη άνοδο στις υποθήκες, και οι Fannie και Freddie κρατώντας εκατοντάδες χιλιάδες υποβρύχια στεγαστικά δάνεια - οι άνθρωποι χρωστάνε περισσότερο, σε ορισμένες περιπτώσεις πολύ περισσότερο, στα σπίτια τους από ό, τι τα σπίτια ήταν αξία. Η κατάσταση αυτή συνέβαλε σημαντικά στην ύφεση του 2008.

Μέχρι τα μέσα του 2008, οι δύο εταιρείες είχαν επεκταθεί σε σχεδόν 1,8 τρισεκατομμύρια δολάρια σε συνδυασμένα περιουσιακά στοιχεία και σε 3,7 τρισεκατομμύρια δολάρια σε συνδυασμένες καθαρές πιστωτικές εγγυήσεις εκτός ισολογισμού. Ωστόσο, κατά την ίδια περίοδο, οι εν λόγω εταιρίες κατέγραψαν ζημίες ύψους 14,2 δισ. Δολ. Και το συνδυασμένο κεφάλαιό τους ανήλθε σε περίπου 1% της έκθεσής τους σε κινδύνους υποθηκών. Παρά τις προσπάθειες που καταβλήθηκαν το καλοκαίρι του 2008 για την υποστήριξη των προβληματικών GSEs (ο νόμος περί στέγασης και οικονομικής ανάκαμψης στις 30 Ιουλίου έδωσε προσωρινά στο αμερικανικό Υπουργείο Οικονομικών απεριόριστη επενδυτική αρχή). 6, 2008, οι GSE κατέχουν ή εγγυώνται $ 5,2 τρισεκατομμύρια δολάρια στο χρέος στεγαστικών δανείων.

Τον Σεπτέμβριο 6, ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης τοποθετούσε τους Fannie Mae και Freddie Mac σε συντηρητικότητα, λαμβάνοντας τον έλεγχο των δύο εταιρειών και τη σύναψη συμφωνιών προτίμησης για προνομιούχες μετοχές με κάθε μία ίδρυμα. Ο φορολογούμενος των ΗΠΑ κατέβαλε τελικά τη διάσωση 187 δισεκατομμυρίων δολαρίων στις δύο GSE.

Μία πρόβλεψη για τη διάσωση ήταν ότι η πορεία προς τα εμπρός στην ποιότητα των στεγαστικών δανείων που υποστηρίχθηκαν από τους Fannie Mae και Freddie Mac έπρεπε να βελτιωθεί. Οι έρευνες των οικονομολόγων Dongshin Kim και Abraham Park που αναφέρθηκαν το 2017 δείχνουν ότι η ποιότητα της μετά την κρίση τα δάνεια είναι πράγματι υψηλότερα, ιδίως όσον αφορά τις απαιτήσεις σχετικά με τα επίπεδα του δείκτη χρέους προς εισόδημα (DTI) και τις βαθμολογίες πιστοληπτικής ικανότητας (FICO). Ταυτόχρονα, οι απαιτήσεις δανείου προς αξία (LTV) είχαν χαλαρώσει από το 2008, επιτρέποντας μια σταθερή αύξηση του αριθμού των δανείων πρώτης στέγης αγοραστή.

Μέχρι το 2017, οι Fannie και Freddie είχαν επιστρέψει 266 δισεκατομμύρια δολάρια στο αμερικανικό Υπουργείο Οικονομικών, κάνοντας την αποπληρωμή τους μια τεράστια επιτυχία. και η αγορά κατοικίας έχει ανακάμψει. Ωστόσο, οι Kim και Park προτείνουν ότι η συνεχής παρακολούθηση της ποιότητας των υποθηκών θα ήταν συνετή. Ενώ οι FICO και DTI είναι δείκτες της ικανότητας του δανειολήπτη να πληρώσει έγκαιρα τα ενυπόθηκα δάνειά του, το LTV είναι ένδειξη της προθυμίας του δανειολήπτη να πληρώσει. Όταν η αξία του σπιτιού πέφτει κάτω από το υπόλοιπο του δανείου, οι άνθρωποι είναι λιγότερο πιθανό να πληρώσουν για τις υποθήκες τους.

• Boyd, Ρίτσαρντ. "Φέρνοντας πίσω τα GSEs; Τα προγράμματα διάσωσης, η πολιτική στέγασης των Η.Π.Α. και η ηθική υπόθεση για την Fannie Mae." Journal of Affordable Στέγαση & Κοινοτική Αναπτυξιακή Νομοθεσία 23.1 (2014): 11–36. Τυπώνω.
• Ducas, John V. Κρίση υποθηκών ενυπόθηκων δανείων 2007-2010. Ιστορικό Ομοσπονδιακών Αποθεματικών. 22 Νοεμβρίου 2013.
• Frame, W. Scott, et αϊ. "Η διάσωση των Fannie Mae και Freddie Mac." Εφημερίδα των Οικονομικών Προοπτικών 29.2 (2015): 25–52. Τυπώνω.
• Kim, Dongshin και πάρκο Abraham. "Πώς είναι ο ήχος οι ανακτήσεις του Fannie Mae και του Freddie Mac; Υπάρχουν ζητήματα ευπάθειας στην ιστορία για να επαναληφθεί;" Επιχειρηματική ανασκόπηση Graziadio 20 (2017). Τυπώνω.
• Εταιρική / κρατική χορηγία επιχειρήσεων (GSEs) Επισκόπηση προϊόντων 200
• Ποια είναι η προέλευση του Freddie Mac και του Fannie Mae;