Πώς ο Κανόνας Αντικίσθησης HUD προστατεύει τους αγοραστές κατοικιών

Τον Μάιο του 2003, το Υπουργείο των ΗΠΑ Στέγαση και η αστική ανάπτυξη (HUD) εξέδωσαν ένα ομοσπονδιακή ρύθμιση που αποσκοπούν στην προστασία των πιθανών αγοραστών κατοικιών από δυνητικά επικίνδυνες δανειοδοτικές πρακτικές που συνδέονται με τη διαδικασία "ανατροπής" στεγαστικών δανείων που ασφαλίζονται από το Ομοσπονδιακή διοίκηση στέγασης (FHA).

Χάρη στον κανόνα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να «αισθάνονται σίγουροι ότι προστατεύονται από ασυνείδητες πρακτικές», δήλωσε ο τότε υπουργός HUD Mel Martinez. "Αυτός ο τελικός κανόνας αποτελεί ένα σημαντικό βήμα στις προσπάθειές μας να εξαλείψουμε τις πρακτικές δανειοδότησης", δήλωσε σε δελτίο τύπου.

Στην ουσία, το "flipping" είναι ένας τύπος ακίνητα στρατηγική επένδυσης στην οποία ο επενδυτής αγοράζει κατοικίες ή περιουσίες με μοναδικό σκοπό να τους μεταπωλήσει για κέρδος. Τα κέρδη του επενδυτή δημιουργούνται μέσω αυξημένων μελλοντικών τιμών πώλησης που συμβαίνουν ως αποτέλεσμα της αύξησης της αγοράς κατοικίας, των ανακαινίσεων και των βελτιώσεων κεφαλαίου που έγιναν στην ιδιοκτησία ή και των δύο. Οι επενδυτές που εφαρμόζουν τη στρατηγική αναστροφής κινδύνων υποφέρουν από οικονομικές απώλειες λόγω απόσβεσης των τιμών κατά τη διάρκεια της πτώσης στην αγορά κατοικιών.

Το σπίτι "flipping" γίνεται μια καταχρηστική πρακτική όταν μια ιδιοκτησία μεταπωλείται για ένα μεγάλο κέρδος σε ένα τεχνητά υπερβολική τιμή αμέσως μετά την απόκτηση από τον πωλητή με ελάχιστες ή καθόλου αισθητές βελτιώσεις στο ιδιοκτησία. Σύμφωνα με την HUD, ο επιθετικός δανεισμός συμβαίνει όταν οι ανυποψίαστοι αγοραστές κατοικιών είτε πληρώνουν μια τιμή πολύ υψηλότερη από τη δίκαιη αξία της στην αγορά ή να δεσμευτεί σε υποθήκη με αδικαιολόγητα φουσκωμένα επιτόκια, κλείνοντας το κόστος ή και τα δυο.

Ο όρος "flipping" σε αυτή την περίπτωση δεν πρέπει να συγχέεται με την απόλυτα νόμιμη και δεοντολογική πρακτική της αγοράς ενός οικονομικά αναξιοπαθούντα ή παλιό σπίτι, κάνοντας εκτεταμένες βελτιώσεις "ιδίων κεφαλαίων" για να αυξήσουν πραγματικά την εύλογη αξία τους στην αγορά και στη συνέχεια να το πωλήσουν με κέρδος.

Σύμφωνα με τον κανονισμό HUD, FR-4615 Απαγόρευση της περιουσίας Flipping στα προγράμματα ασφάλισης ενιαίας οικογένειας HUD "," πρόσφατα αναπηδήσει σπίτια δεν επιτρέπεται να επωφεληθούν από την ασφάλιση FHA υποθήκη. Επιπροσθέτως, επιτρέπει στο FHA να απαιτεί από τα άτομα που επιχειρούν να πουλήσουν τα σπίτια τους να παρέχουν πρόσθετη τεκμηρίωση που αποδεικνύει ότι η εκτιμώμενη δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού είχε πραγματικά αυξηθεί σημαντικά. Με άλλα λόγια, αποδείξτε ότι το κέρδος τους από την πώληση είναι δικαιολογημένο.

Μόνο ο κάτοχος ρεκόρ μπορεί να πουλήσει ένα σπίτι σε ένα άτομο που θα αποκτήσει ασφάλεια FHA υποθηκών για το δάνειο. δεν μπορεί να συνεπάγεται καμία πώληση ή εκχώρηση της σύμβασης πώλησης, μια διαδικασία που συχνά παρατηρείται όταν ο homebuyer είναι αποφασισμένος να έχει πέσει θύμα πρακτικών αρπαγής.

• Οι μεταπωλήσεις που πραγματοποιούνται 90 ημέρες ή λιγότερο μετά την απόκτηση δεν θα είναι επιλέξιμες για υποθήκη που θα ασφαλιστεί από την FHA. Η ανάλυση του FHA αποκάλυψε ότι μεταξύ των πιο περίεργων παραδειγμάτων δωροδοκτικών χορηγήσεων ήταν τα «κτυπήματα» που συνέβησαν μέσα σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα, συχνά μέσα σε λίγες μέρες. Έτσι, οι "γρήγορες ανατροπές" θα εξαλειφθούν.
• Οι μεταπωλήσεις που πραγματοποιούνται μεταξύ 91 και 180 ημερών θα είναι επιλέξιμες με την προϋπόθεση ότι ο δανειστής αποκτά ένα επιπρόσθετη εκτίμηση από ανεξάρτητο εκτιμητή με βάση ένα καθορισμένο όριο ποσοστού μεταπώλησης από το FHA. αυτό το κατώτατο όριο θα ήταν σχετικά υψηλό ώστε να μην επηρεάσει δυσμενώς τις νόμιμες προσπάθειες αποκατάστασης, αλλά εξακολουθούν να αποτρέπουν τους αδίστακτους πωλητές, τους δανειστές και τους εκτιμητές από την προσπάθεια να αντικαταστήσουν τις ιδιότητες και να εξαπατήσουν homebuyers. Οι δανειστές μπορούν επίσης να αποδείξουν ότι η αυξημένη αξία είναι το αποτέλεσμα της αποκατάστασης του ακινήτου.
• Οι μεταπωλήσεις που πραγματοποιούνται μεταξύ 90 ημερών και ενός έτους θα υπόκεινται σε απαίτηση για πρόσθετο δανειστή τεκμηρίωση για την υποστήριξη της αξίας για την αντιμετώπιση περιστάσεων ή τοποθεσιών όπου το HUD αναγνωρίζει την περιστροφή της ιδιότητας ως α πρόβλημα. Αυτή η αρχή θα αντικατέστησε το υψηλότερο αναμενόμενο όριο που καθορίστηκε για τις προαναφερθείσες ημέρες 90 έως 180 και θα επικαλείται όταν ο FHA καθορίζει ότι μπορεί να υπάρξει ουσιαστική κατάχρηση σε ένα συγκεκριμένο τοποθεσία.

Το FHA θα επιτρέψει την παραίτηση από τους περιορισμούς περιστροφής ιδιοκτησίας για:

• περιουσιακά στοιχεία που αποκτώνται από έναν εργοδότη ή έναν οργανισμό μετεγκατάστασης σε σχέση με τη μετεγκατάσταση ενός υπαλλήλου ·
• επανεπενδύσεις αποκλεισμένων, τραπεζικών ιδιοκτησιών από την HUD στο πλαίσιο της (REO);
• πωλήσεις ακινήτων από άλλες κυβερνητικές υπηρεσίες των Η.Π.Α.
• οι πωλήσεις ακινήτων από μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς που έχουν εγκριθεί από την HUD για να αγοράσουν μονοκατοικίες σε έκπτωση με περιορισμούς μεταπώλησης.
• πωλήσεις ακινήτων που αποκτώνται από τον πωλητή με κληρονομικότητα ·
• οι πωλήσεις ακινήτων από κρατικούς και ομοσπονδιακά χρηματοδοτούμενους χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς και κυβερνητικές εταιρείες που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση ·
• οι πωλήσεις ακινήτων από τοπικούς και κρατικούς κυβερνητικούς οργανισμούς. και
• πωλήσεις ακινήτων εντός Προεπιλεγμένες περιοχές καταστροφών (PDMDA), μόνο μετά την έκδοση ανακοίνωσης εξαίρεσης από το HUD.

Οι παραπάνω περιορισμοί δεν ισχύουν για κατασκευαστές που πωλούν ένα νεόκτιστο σπίτι ή κτίζουν ένα σπίτι για έναν δανειολήπτη που σχεδιάζει να χρησιμοποιήσει FHA-ασφαλισμένη χρηματοδότηση.